28/04/2020
Da oltre dieci anni Cassa Depositi e Prestiti è impegnata a promuovere e sostenere lo sviluppo dell’Edilizia Privata Sociale, il cosiddetto Housing Sociale, attraverso un fondo di fondi, il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), di cui è investitore di riferimento (con 1 miliardo di euro, pari a circa il 50% della dotazione finanziaria complessiva di 2,028 miliardi di euro), nonché gestore attraverso la controllata CDP Investimenti SGR. Oltre a CDP, sono investitori del FIA il Ministero Infrastrutture e Trasporti (140 milioni di euro), le principali banche nazionali, primarie compagnie di assicurazione e alcuni tra i principali enti previdenziali italiani. L’aggiornamento dell’attività del FIA è stata presentata nell’ultima edizione di Urbanpromo, ed è disponibile nella gallery online.
L’attività di CDP nello sviluppo dell’Housing Sociale si estrinseca attraverso un Sistema Integrato di Fondi (SIF): 29 fondi immobiliari locali, gestiti da 9 primarie società di gestione del risparmio (SGR), che hanno come investitore di riferimento il FIA e come co-investitori gli stakeholders locali del territorio.
Le modalità di investimento del FIA, che prevedono una quota di partecipazione compresa tra il 33% e l’80% del fondo locale in cui investe, hanno consentito di raccogliere capitale complementare per oltre 1 miliardo di euro da parte di circa 200 investitori (tra i quali in primis le fondazioni locali di origine bancaria, enti pubblici territoriali, investitori istituzionali, cooperative e operatori immobiliari privati). L’ammontare complessivo degli investimenti supera pertanto i 3 miliardi di euro, rappresentando un moltiplicatore superiore a 21 volte le risorse investite dal Ministero Infrastrutture e Trasporti e 3 volte le risorse investite da CDP.
Gli interventi previsti ammontano attualmente a circa 260 tra nuovi sviluppi immobiliari e altre operazioni di rigenerazione urbana, su tutto il territorio nazionale, che traguardano circa 20.000 alloggi sociali e 8.500 posti letto in residenze temporanee e studentesche, riservati a quella fascia di popolazione che ha un reddito superiore a quello richiesto per accedere alle liste dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) ma ha difficoltà a soddisfare sul mercato il proprio bisogno abitativo, o per la presenza di prezzi/canoni troppo elevati o per la carenza di un’offerta adeguata.
L’offerta del SIF si connota per una prevalenza di locazione a canone calmierato (tipicamente 20/50% al di sotto del canone di mercato) e per una formula innovativa che non si limita a fornire l’alloggio ma favorisce l’accesso al welfare di comunità, cioè ad una rete stabile di servizi sociali e di relazioni umane, fondate sui principi della condivisione e della solidarietà, che rappresentano un vero e proprio nuovo modello dell’abitare.
Ad oggi il FIA ha sottoscritto il patrimonio di circa 2 miliardi di euro in, come detto, 29 fondi locali (di cui 9 di tipo “fondi progetto” e 20 “piattaforme”), promossi e gestiti da 9 SGR, ed effettuati versamenti per oltre 1,2 miliardi di euro.
Gli interventi del SIF in corso di attuazione e gestione tendono a minimizzare il consumo di nuovo territorio e si distinguono, principalmente, per la presenza di progetti di rigenerazione urbana, ricuciture in aree di completamento, di recupero e rifunzionalizzazione del patrimonio esistente o di aree dismesse, di riavvio di cantieri interrotti o di conversione degli immobili invenduti in ottica Housing Sociale.
Le iniziative, in molti casi, si caratterizzano infatti non solo per l’incremento della dotazione di alloggi sociali, ma contribuiscono anche alla riqualificazione dei quartieri in cui si inseriscono, attraverso la ricucitura dei tessuti insediativi esistenti, l’offerta di servizi e la dotazione di nuovi spazi pubblici a disposizione della comunità di abitanti. Le amministrazioni locali, coinvolte sia nella definizione degli aspetti amministrativi ed urbanistici, che nella puntualizzazione delle caratteristiche sociali (criteri di assegnazione degli alloggi, canoni di locazione e prezzi di vendita calmierati), sono parte integrante dello sviluppo del Programma nazionale di Housing Sociale e, in taluni casi, hanno assunto un ruolo attivo e propositivo quali promotori degli interventi.
Circa 230 sono gli interventi avviati ad oggi dai fondi locali del SIF, di cui oltre 140 già realizzati.
L’attività del FIA nell’Housing Sociale è impegnata, inoltre, a dare una risposta anche alla domanda, sempre più diffusa, di residenzialità temporanea, anch’essa attinente al concetto di servizio abitativo che caratterizza l’alloggio sociale, quali studentati, residenze temporanee per coloro che sono costretti ad affrontare un’esigenza abitativa improvvisa o limitata nel tempo (sfratto, separazione, trasferimento, lavoro fuori sede, ecc.), residenze per anziani, residenze sanitarie assistenziali (RSA) o strutture a supporto delle famiglie che vogliono rimanere vicini ai propri cari ricoverati. Sono già 18 le strutture operative.
Da un punto di vista geografico, il FIA investe prevalentemente nei comuni ad alta tensione abitativa o che risultano “satellitari” ad essi. Alla data odierna gli interventi previsti coprono oltre 100 Comuni.
Ulteriori ricadute del sistema riguardano la promozione dell’innovazione a tutti i livelli, dal concept architettonico-sociale, ai materiali, ai sistemi costruttivi efficientati, all’efficienza energetica, alla comunicazione, ai modelli gestionali fortemente imperniati sulla coesione sociale, essenziali per preservare l’integrità sociale ed il valore patrimoniale degli interventi.
L’Housing Sociale si afferma, quindi, come servizio abitativo che promuove il senso di comunità, di appropriazione dei luoghi e di partecipazione da parte degli inquilini, riconoscendovi un elemento fondamentale per qualità degli investimenti.
La gestione assume inoltre, in tal senso, un ruolo fondamentale, non solo perché contribuisce a preservare il valore patrimoniale degli interventi attraverso le attività più propriamente destinate all’immobile, ma anche di integrare tale valore attraverso attività più strettamente sociali (valore sociale) che, nell’ambito delle esperienze effettuate dal SIF, hanno dimostrato di essere capaci di innescare un ciclo virtuoso che in via più o meno diretta contribuisce al miglioramento della sostenibilità economico–finanziaria degli interventi.