Appunti di economia
DICEMBRE 2015
a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate
Nell’ambito dei procedimenti di valutazione immobiliare, la caratteristica dimensionale dell’immobile, spesso identificata nella sua superficie, assume un ruolo di assoluto rilievo. La sua misurazione, pertanto, richiede la definizione di regole chiare, oggettive e coerenti con le finalità estimali per le quali la stessa viene effettuata.
In tale contesto, riveste particolare interesse lo standard catastale definito normativamente con l’Allegato C al D.P.R. n. 138 del 1998, recante le “Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.
Tale Allegato, tenendo conto delle diverse destinazioni d’uso ordinarie degli immobili (residenziale, commerciale, ecc.), fissa criteri di carattere generale, come ad esempio il riferimento alla superficie “lorda”, e definisce le modalità di computo delle superfici dei diversi spazi costituenti l’unità immobiliare, avendone preliminarmente individuato la loro specifica funzione tra “principale”, “accessoria” ovvero “pertinenziale”.
Le superfici di tali ultimi spazi (accessori e pertinenziali), infatti, concorrono alla formazione della superficie catastale complessiva dell’unità immobiliare attraverso coefficienti di ponderazione (minori o uguali all’unità) che, sebbene standardizzati, assumono il significato di rapporti mercantili intercorrenti tra le superfici delle pertinenze e quelle dei locali aventi funzione principale, capaci di ragguagliare, sotto il profilo estimale, le prime rispetto alle seconde.
L’articolo propone una serie di analisi e alcune considerazioni sull’argomento, aventi un riflesso che va al di là di una riforma del sistema estimativo catastale (ambito nel quale sono state prodotte), per investire, più in generale, il tema della misurazione delle superfici ai fini dei procedimenti di valutazione immobiliare.